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投资葡萄牙首都里斯本的五个理由

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如今,以葡萄牙首都里斯本为核心的葡萄牙房地产市场正成为外商投资的新趋势。稳定的政治和社会环境、现代化的教育体系、低犯罪率、高生活水平以及葡萄牙经济的加强,使投资里斯本房地产成为现实。然而,吸引外国投资者最重要的因素是葡萄牙对外国投资的宽松政策。普华永道认为,里斯本将在 2019 年引领房地产投资。

一、葡萄牙经济的增长与里斯本的发展

葡萄牙经济稳步发展。根据普华永道的数据,该国的国内生产总值在 2017 年第四季度增长了 2.4%,专家预计 2019 年将增长 1.7%。失业率一直在急剧下降:2017 年 1 月为 10.1%,2018 年低至 7.9%。葡萄牙建筑和公共工程工业联合会 (FEPICOP) 观察到建筑业的整体产出增长了 5.9%,最终使该国能够应对持续了 30 年的经济衰退。在过去的 19 年里,里斯本的建筑业增长了 52%,其中里斯本的建筑业以葡萄牙最高的速度增长。

由于政府计划 (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização) IFRRU 2020 的实施,该计划旨在重建城市,80% 的项目旨在修复建筑物。根据 2020 年里斯本区域规划,里斯本将创建一个新的大型“生态系统”,这必将对城市人口和就业机会的增长产生积极影响。该计划规范了能源效率、城市服务和系统之间相互作用的恢复和优化等。计划中包含的项目需要投资3.07亿欧元。

里斯本(连同伦敦、米兰、华沙和其他几个城市)已加入欧洲共享城市网络。里斯本已成为测试新技术的“实验室”,旨在将城市的生活水平提升到一个新的水平。安装了540个电动汽车充电站和64,000个智能路灯葡萄牙的首都,并引入了可持续能源管理系统(SEMS)来整合和优化电能系统。里斯本还鼓励转向可再生能源,包括太阳能。

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葡萄牙总理安东尼奥·达科斯塔在接受《福布斯》采访时谈到了他将里斯本变成世界商业之都的意图。2016-2018年,欧洲最大的技术和医学会议和网络峰会在这里举行。ICCA 认为里斯本是举办各类活动最受欢迎的城市之一,这得益于其优良的基础设施、便捷的交通和具有成本效益的酒店服务。

由于对工程和数字基础设施的投资,一个具有创新技术和初创支持的独立“生态系统”开始在里斯本形成。本地科技初创公司(Aptoide、Mellow、Talkdesk、Codacy、Unbabel 等)正在成功运行,Labs Lisboa、Inovisa 和 Tec Labs 企业孵化器已启动并运行。

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2. 房地产价格上涨

数字胜于雄辩:根据Confidencial Imobiliário的数据,2017-2018年里斯本住宅房地产价格涨幅占23%。葡萄牙的平均住宅价格增长率为 12%,而里斯本为 21.5%。葡萄牙国家统计局(INE)的另一个重要数据是,2017-2018 年期间,葡萄牙的住宅销售数量增长了 19%,里斯本增长了 22%。房地产需求的上升和国家经济的整体好转都支持这一点。许多旨在扩张的国际公司已将注意力转向葡萄牙。此外,某些投资者承认将投资从看似“不稳定”的加泰罗尼亚转移到里斯本。旨在支持外国初创企业的政策,包括外国初创企业,

计划购买房产的外国人可以从葡萄牙银行获得抵押贷款,年利率为 2.5%。通常,这笔贷款可以覆盖房产价值的 50-60%。

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在过去的 4-5 年里,里斯本最受欢迎的中央历史街区的房地产价格飙升(高达 60%),市场上的一些房产价格与巴黎相当。皇家特许测量师学会 (RICS) 的一项研究表明,里斯本的房地产价格在未来五年内将继​​续以每年约 5.5% 的速度增长。

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三、营造良好的投资环境:黄金签证和税收优惠

葡萄牙政府吸引外国投资的首要原因之一是,自 2012 年以来,葡萄牙实施了一项计划:为外国投资者提供通过投资(包括房地产投资)获得居留许可的机会。获得葡萄牙黄金签证的条件是:房产价值超过50万欧元(如果投资在人口密度低的地区,投资可能会减少20%)。购买 30 年前建造或位于城市更新区的房产的人可以投资 350,000 欧元。黄金签证效应不仅适用于投资者,也适用于他的家人(配偶、子女和家属)。获得居留许可五年后,他们可以申请葡萄牙公民身份。

截至2018年,葡萄牙当局已签发6,416份黄金签证。超过 90% 的计划参与者选择房地产作为投资工具。

葡萄牙还提供有吸引力的税收制度,税率普遍低于许多其他欧洲国家。此外,对于税务居民(每年在葡萄牙居住超过 183 天的居民),实行所谓的“专属税收制度”,以减少在商业或其他活动中产生的费用。

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但是,与葡萄牙签订双重征税协定的国家居民以外的非税收居民可以从减少的股息、特许权使用费和资本利得税收入中受益。此外,在葡萄牙,他们免征专业和就业所得税。

对于以前在葡萄牙永久居住的外国税收居民,有一个专属税收制度(非居民居民,NHR)。该计划旨在吸引创意人士,如科学家、医生、IT 专业人士、高净值人士到葡萄牙。该系统也适用于黄金签证的接受者。

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4、租金收入高

在需求增加和供应有限的情况下,里斯本的房地产租金增长非常快。在里斯本,房价低于其他欧洲首都。

里斯本长期公寓租金的平均收益率为 3% 至 5%,短期租金甚至更高。同时,与其他国家相比,管理公司的服务要便宜得多。

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5. 旅游业增长

里斯本冬暖夏凉,独特的气候吸引了大批游客。里斯本每年有多达 300 天阳光明媚,3 月至 10 月期间可以游泳和享受日光浴。此外,里斯本是少数拥有自己海滩的欧洲首都之一。海滩横跨城市 19 公里,在卡斯卡伊斯和埃斯托里尔,驱车 20-30 分钟即可到达海滩。

发达的旅游业导致对住宅和商业(酒店)房地产的需求增加。根据仲量联行的一份报告,2017 年,里斯本旅游市场的收入增长了 16.6%,达到创纪录的 30 亿欧元葡萄牙的首都,而且这种积极趋势仍在继续。以里斯本为例,2018 年 RevPAR(每间可用客房的收入)增长了约 7%。预计 2019 年这一数字将增长 6.5%。2017 年,里斯本有 12 家新酒店开业,另有 25 家计划投入使用到 2019 年底,但需求的增长仍然快于供应。

2018年,计划在里斯本购买商业地产的企业客户对酒店表现出最大的兴趣。例如,一位来自英国的客户确信这座城市正变得越来越有吸引力。我们还观察到里斯本对住宅和商业房地产的需求不断增长,以及客户对酒店业进行精确投资的愿望。

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谁在里斯本投资房地产?

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里斯本房地产历来特别受法国居民欢迎,他们认为这座城市是绝佳的家庭度假胜地。然而,需求现在变得更加多样化。里斯本的高生活水准、现代基础设施和气候吸引了来自中东和斯堪的纳维亚半岛的买家。与此同时,来自巴西、土耳其和南非的投资者正前往葡萄牙购买他们的梦想家园。他们选择海景别墅和古老的宫殿和高尔夫球场。英国投资者的需求也在上升。

葡萄牙的房地产市场强劲且不断增长

根据仲量联行的数据,从高到低,60%的购房者是外国人,包括法国、巴西、意大利、英国、美国和德国的公民。购买的房地产既可以自用,也可以用于后续租赁。

大多数投资者都在寻找经济实惠的旅游区的房产,预算高达 200,000-250,000 欧元,他们通常打算出租房产。

罗豪网,海外置业投资专家。

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